Der Einfluss der Nahmobilität auf Immobilienpreise in urbanen Räumen

  • Obwohl das Zufußgehen die natürliche Fortbewegungsform des Menschen darstellt, spielte diese Mobilitätsform ab der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts eine zunehmend schwindende Rolle in der politischen Wahrnehmung und der Stadt- und Verkehrsplanung. Zu Beginn des 21. Jahrhunderts wird im Zuge eines Paradigmenwechsel der Fußverkehr wieder von der Politik, der Planungspraxis aber auch von der Immobilienwirtschaft als ein wichtiger Baustein für eine nachhaltige Stadt- und Quartiersentwicklung angesehen. Hierbei wird der Nahmobilität, d.h. der fußläufigen Erreichbarkeit alltagsrelevanter Aktivitätsziele, eine wichtige Rolle beigemessen. Aus verkehrswissenschaftlicher Sicht bleibt bislang die Frage unbeantwortet, inwiefern das theoretische Konstrukt „Nahmobilität“ objektiv ermittelt werden kann. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist der Einfluss der Nahmobilität auf die Immobilienpreise von Wohnungen und Häusern in verschiedenen siedlungsstrukturellen Raumtypen von Interesse. Für die theoretische Konzeption eines Nahmobilitätsindikators werden nationale und international empirische Studien zum Fußgängerverhalten sowie Bewohner-, Makler- und Expertenbefragungen ausgewertet. Die praktische Umsetzung des Nahmobilitätsindikators erfolgt mithilfe eines Geographischen Informationssystems für die Städte Frankfurt, Köln und Wiesbaden. Damit können Bereiche mit einem hohen oder niedrigen Nahmobilitätspotential differenziert werden. Ergänzend wird eine Sozialraumanalyse zur Ableitung von vier siedlungsstrukturellen Raumtypen durchgeführt. Aus der Kombination von drei Nahmobilitätsniveau und vier Raumtypen können zwölf Gebietstypen abgeleitet werden, um den Einfluss der Nahmobilität auf Immobilienpreise differenziert analysieren zu können. Nach Herleitung des Angebotspreisfestsetzungsprozesses wird die ökonometrische Analyse mit dem Spatial Durbin Modell (SDM) und dem Ordinary Least Squares Modell (OLS-Modell) auf Stadtteil- und Stadtviertelebene durchgeführt. Die als ebenfalls relevant erachtete geografisch gewichtete Regression (GWR) wird aufgrund räumlicher Autokorrelation der Variablen nicht durchgeführt. Das SDM-Modell hat bei Wohnungen zum Ergebnis, dass Haushalte allgemein Standorte mit einem mittleren Nahmobilitätsniveau vorziehen, da an Standorten mit hohen Nahmobilitätswerten negative externe Effekte (z.B. Lärm) auftreten können. In urbanen Räumen werden niedrige Nahmobilitätswerte als Malus in suburbanen Räumen dagegen als Bonus angesehen. Beide Ergebnisse werden auf Basis von Bewohnerbefragungen plausibilisiert. Bei Häusern führen die ökonometrischen Analysen auf Stadtteil- und Stadtviertelebene zu gegensätzlichen Ergebnissen. Dies wird auf das Problem der veränderbaren Gebietseinheit zurückgeführt. Da auf Stadtviertelebene Gebietsabgrenzungen präziser möglich sind, werden diese als glaubwürdiger angesehen. Damit verbunden ist kein Einfluss der Nahmobilität auf Hauspreise festzustellen. Die Residuen des OLS-Modells weisen erwartungsgemäß eine räumliche Autokorrelation auf, weshalb die Schätzer nur bedingt interpretierbar sind.
  • Walking is the natural form of human movement; however, since the 1950s its importance in policy, urban and transport planning has diminished. Nevertheless, at the beginning of the 21st century, walking regained its importance. Both policy planning and real estate industry consider ‘walkability’ (i.e. accessibility of different activities) as a central element of sustainable neighbourhood development. In this context, the most important transport issue is the specification of an objective walkability indicator. Furthermore, the influence of walkability on house and apartment prices in different urban settlement structures interests the real estate industry. The theortical concept of a walkability indicator is based on several national and international empirical studies of pedestrian behaviour and surveys of residents, real estate brokers and other experts. The use of GPS tools enables implementation of a walkability indicator in Frankfurt, Cologne and Wiesbaden. By these means, areas with high or low walkablity scores can be identified. Moreover, with the help of social area analysis, four settlement types can be identified. A combination of three walkability levels and four settlement types leads to twelve types of urban areas. The influence of walkability on house and apartment prices in different urban areas is calculated with (spatial) econometrics. The theory of asking a fixed price suggests that the spatial Durbin econometric model (SDM) is the best one. Because it is the standard model in real estate studies, the ordinary least squares model (OLS) is also applied. To avoid the modifiable unit area problem, both models are applied at a district and a neighborhood level. Results of the SDM model suggest that buyers of apartments prefer a medium-walkability level, because high-walkability levels go hand-in-hand with negative external effects such as noise. Low-walkability levels cause price discounts in urban areas and premiums in suburban areas. Because of these opposite results at the district or neighbourhood level, econometric results are not clear regarding walkability’s influence on house prices. This is evidence of the modifable unit area problem, inherent in most real estate studies. As expected, residuals of the OLS model are spatially correlated, so the estimators can barely be interpreted.
Metadaten
Verfasserangaben:Michael Dinkel
URN (Permalink):urn:nbn:de:hbz:386-kluedo-40415
Schriftenreihe (Bandnummer):Reihe Immobilien [entwickeln] an der TU Kaiserslautern (1)
Betreuer:Björn-Martin Kurzrock, Ulrike Reutter
Dokumentart:Dissertation
Sprache der Veröffentlichung:Deutsch
Veröffentlichungsdatum (online):01.04.2015
Jahr der Veröffentlichung:2014
Veröffentlichende Institution:Technische Universität Kaiserslautern
Titel verleihende Institution:Technische Universität Kaiserslautern
Datum der Annahme der Abschlussarbeit:21.11.2014
Datum der Publikation (Server):04.05.2015
Freies Schlagwort / Tag:Angebotspreise; Nahmobilität; Sozialraumanalyse; Spatial Econometrics
GND-Schlagwort:Daseinsvorsorge; Fußgängerverkehr; Immobilienpreis; Sozialraumanalyse; Ökonometrie
Seitenzahl:XVIII, 296
Fachbereiche / Organisatorische Einheiten:Fachbereich Bauingenieurwesen
DDC-Sachgruppen:3 Sozialwissenschaften / 330 Wirtschaft
Lizenz (Deutsch):Standard gemäß KLUEDO-Leitlinien vom 13.02.2015

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